D棟内のホテル運営施設について、管理規約で第三者無償使用が認められているという組合員からの指摘に対し、管理会社が弁護士見解を取得し、理事会にて読み上げました。
山口弁護士見解
共用部分についてはたとえ無償で使用させていても、管理権限は依然として管理組合に属していると根拠なしに断定しています。
また、「「日常の運営経費」とは軽微な清掃・点検・消耗品の交換等が該当する。修理や部品交換、あるいは機器の更新などは含まれず、それらは全体管理組合の責任と費用負担により実施されるべき」と根拠なしに断定しています
河住弁護士見解
文章がわかりにくくなっていますが、基本的に下田の山口弁護士と同じ事を言っています。つまり「第三者無償使用」の持つ影響は認めず、「日常の運営経費」の意味を恣意的に解釈しています。
違いは「～とは理解しがたい」、「～ともいえる」など文章の書き方を工夫して断定せず上手く逃げています。
設備委員会としては、弁護士見解が指摘に応えていないので、回答を求める文書を理事会前に提出しました。
山口、河住弁護士の見解そのものは2025年5月の全体管理組合議事録をご参照ください。
無償使用の解釈について
両弁護士とも無償使用でも所有者が管理権限を保持するとしています。
世の中の「無償使用」にはいろいろな形態があり、所有者が管理しつつ無償使用させている例もあるでしょう。その場合借用者に自由に修理されては所有者がむしろ困るケースもあるでしょう。ただし本マンションのD棟は区分所有が始まる4年前からホテルが管理・運営しており、ホテルによる管理・運営の継続を条件に区分所有に移行したのですから、ホテルが管理・運営すると考えることは合理的です。
2025年5月23日
ウェルネスの森全体管理組合理事会殿
写し： ㈱伊豆急ハウジング 内田様
D棟管理運営に関する弁護士見解について
設備委員会 C607 服部
5月の理事会で報告される弁護士見解を拝見しましたが、疑問があります。私たちが4月の理事期の席で提出した指摘に対する確認の筈ですが、回答と指摘が対応しておりません。いかなる書面を提示して意見を求めたのか、その書面を提出願います。
以下、4点明確に回答ください。
- 我々の4月9日付の書面では最初に区分所有法19条に触れ、共用部分の負担と共に利益についても持分に応じることになっているが、どういう方法で持分に応じた利益の配分を行うか疑問です。
- 次に附則6条22項でホテル運営会社に「第三者無償使用」を認めていることを説明しています。22項は認識されているようですが、第三者無償使用の意味が理解されていますか？これは民法で言う使用貸借に相当すると判断します。
- 次の規約別表第5は重要なのでご確認ください。
- 最後は規約26条の管理組合の「業務」ですが、「（2）全体組合管理部分の修繕」となっています。ホテル運営会社がD棟施設の管理を現に行っております。
区分所有者としての共立メンテナンスと、第三者ホテル運営会社としての共立メンテナンスの区別は分かりにくいので、それを図にした5月18日付の資料がありますので、4月9日付の資料と共に添付いたします。
なお、同じ人がまた法律相談に行っても似たような回答になる可能性がありますので、今後は別の組合員が専門家に相談することを希望します。