2025年9月20日 意見交換会
掲示の通りD棟の無償使用権が設定されている部分の管理についての、意見交換会が予定されています。権利関係や規約についてご理解されている方も多いですが、実りある意見交換の為に今一度おさらいをしたいと思います。
私たちもホテルの温泉施設を利用できることについて大変感謝しています。理不尽な要求をしたいわけではなく、長く健全な関係を続けていく為に、規約に基づきながら、お互い納得いくまで話し合うことが必要と考えています。
仕組み：まず全体管理組合を構成するA棟区分所有者である共立と、ホテル運営会社である共立が、管理組合から見ると異なる存在だと考えることが第一歩です。私たちが明らかにしたいのは全体管理組合とホテル運営会社の関係です。
経緯：すでに1997年からホテルがD棟の温泉施設を管理運営してきました。2001年に区分所有建物に変わった際に、従来通りホテルが営業を継続できるようにD棟の温泉施設に第三者無償使用を認めました。その代わり住人が温泉施設の使用権利を有すると定めました。これは住人の為というより、物件の売主の都合と言えるかもしれません。
建物躯体など共用部分は管理組合が管理することが大原則です。けれども温泉施設を非営利の団体である管理組合が管理すると、リゾートホテルにふさわしい管理が出来ず、またホテルが収益を上げることもできません。そこで共用部分の一部に無償で専用使用権を与える事により問題を解決しました(別表第5)。ホテルは自由に運営ができます。どこかが壊れたら見つけて遅滞なく修繕することもホテル運営に必要な管理の一つです。
課題：今まで第三者無償使用の取り決めについての認識が希薄で、なんとなく区分所有者だからお風呂に入れる、区分所有者(A棟)だから温泉施設を運営できる、ホテルは好意で維持管理してくれている(恩恵)、という感覚だったのではないでしょうか。そして費用区分の原則があいまいなままD棟の管理が行われてきました。どれも誤解があり(下記説明)、規約に基づいて考えていくべきではないでしょうか。
説明：区分所有者は原則として単独で共用部分を管理できません。そこから収益を上げることもできません。持分に応じて負担に任じるという原則(区分所有法19条)に反するからです。ホテルは区分所有者としてではなく、もちろん管理組合そのものとしてでもなく、管理組合から見て第三者としてD棟を管理することが許されています。
温泉設備はホテル運営会社が専用使用権を持ち、管理しています。BC棟居住者は使用権を持っていません。管理者であるホテルが使用を許可しているのでBC棟居住者は温泉を使用できます。
ホテルは営利事業者でありビジネスとして温泉施設を管理しています。住人あるいは管理組合の為に好意で管理している訳ではありません。
設備委員一同 （連絡先 080-4355-6260）